Руководитель филиала "Руза", адвокат
Наталья Тарасова рассказывает, на что в первую очередь стоит обратить внимание при покупке земельного участка.
Часто хорошая цена или отличное местоположение земельного участка являются решающим фактором для его покупки. Пришел! Увидел! Купил! Так поступают многие. Однако покупка участка без проверки – это дело крайне рискованное. Проблемы не лежат на поверхности, ограничения оборотоспособности участка не всегда отражены в выписке из ЕГРН, а на земельном участке с видом использования, предусматривающем строительство не всегда можно строить.
На что в первую очередь стоит обратить внимание при покупке земельного участка?
Во-первых, право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Документом, который подтверждает существование права собственности, является выписка из ЕГРН.
При этом права на участки, возникшие до февраля 1998 года, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Документами, подтверждающими права собственности, будут являться свидетельства, выданные до 1998 года.
Как проверить:
1. заказать (на сайте Росреестра или в МФЦ) выписку из Единого государственного реестра недвижимости в которой, помимо прочего, должны содержаться сведения о регистрации права собственности на земельный участок на имя продавца;
2. запросить у продавца свидетельство о праве собственности на земельный участок или о государственной регистрации права на земельный участок на его имя.
Во-вторых, в ЕГРН должны содержаться сведения о кадастровом номере и границах земельного участка.
Участок «без границ» нельзя определить на местности. Из документа, подтверждающего право собственности, не видно в каком конкретно месте расположен земельный участок. На самом деле может оказаться, что львиную долю участка давно захватили соседи и возвели на нём капитальные объекты. Или он вообще не принадлежит продавцу (по документам).
Кроме того, каждый объект недвижимости, должен иметь неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Без данного номера сделка купли-продажи участка невозможна.
Как проверить:
узнать, имеются ли в ЕГРН сведения о границах земельного участка и соответствуют ли они требованиям, возможно из:
1. выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
2. выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
Обе выписки можно заказать на сайте Росреестра или в МФЦ.
В случае если сведений о границах нет в ЕГРН, либо они не соответствуют требованиям, в реквизите "Особые отметки" разд. 1 выписки будет указано "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства".
В этом случае необходимо предложить продавцу сначала уточнить границы земельного участка с помощью кадастрового инженера и только после этого выходить на сделку.
В-третьих, если границы земельного участка определены в установленном законом порядке, необходимо закрепить их на местности.
Довольно часто встречаются ошибки в определении границ земельных участков (реестровые ошибки). Обычно они выражаются в смещении границ участка на местности, пересечении или 100% наложении на другие участки. То есть фактическое местоположение границ не совпадает с документальным. Данные могут отличаться как на несколько сантиметров, так и на десятки и даже сотни метров.
Как проверить:
необходимо обратиться к геодезисту или кадастровому инженеру, который выйдет на местность и при помощи специальных геодезических приборов, на основании расширенной выписки из ЕГРН, вынесет границы по заданным координатам. Каждая поворотная точка участка обозначается на местности межевым знаком, и именно по этим точкам вы будете ставить свой забор, если приобретёте земельный участок.
Выбрать кадастрового инженера вы можете на сайте Росреестра в разделе: «Реестр кадастровых инженеров».
В-четвёртых, необходимо проверить предусматривает ли вид разрешенного использования земельного участка строительство на нём.
Самые распространенные виды для строительства - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для ведения садоводства и ранее был вид - для дачного строительства. С подробным перечнем видов использования вы можете ознакомиться в Классификаторе видов разрешённого использования, утвержденном Приказом Минэкономразвития России 1 сентября 2014 г. N 540.
И здесь есть подвох. При покупке земельного участка с использованием «для ведения личного хозяйства» необходимо обратить внимание на категорию такого участка. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.
Полевой земельный участок (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения) используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. (ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О личном подсобном хозяйстве").
Таким образом, если вы приобретаете земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, в обязательном порядке в графе «категория земель» должна быть запись: «земли населенных пунктов». Кроме того, пусть вас не сбивает с толку факт, если там уже есть дом, и он даже был зарегистрирован. Запрет на строительство на полевом земельном участке вступил в действие только с июля 2003 года, поэтому если вы захотите построить новый дом или произвести реконструкцию старого - вам откажут.
Как проверить:
все виды разрешенного использования с подробным описанием изложены в Классификаторе видов разрешённого использования, утверждённом Приказом Минэкономразвития России 1 сентября 2014 г. N 540. Данный приказ есть в общем доступе в сети Интернет.
Сравните сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН относительно вида разрешённого использования, приобретаемого вами земельного участка со сведения, содержащимися в вышеупомянутом Классификаторе.
В-пятых, стоит изучить Правила землепользования и застройки соответствующего округа или района.
Рассматриваемый земельный участок должен находиться в границах территориальных зон, к видам разрешенного использования которых относится жилищное строительство. Участок должен находиться только в одной территориальной зоне.
Почему это важно знать? Например, вы приобрели земельный участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и соответствующая запись имеется в правоустанавливающих документах. Однако земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки, находится в территориальной зоне СХ-1 (сельскохозяйственная зона, не предусматривающая строительство). Вам откажут в согласовании строительства на таком земельном участке, поскольку зона для строительства на нём отсутствует.
Как проверить:
с информацией о содержании территориальных зон Правил землепользования и застройки можно ознакомиться на официальном сайте соответствующего района или округа.
В-шестых, проверяйте приобретаемый участок на предмет его пересечения с зонами с особыми условиями использования территории.
Часто продавец земельного участка может и не знать о таких пересечениях, однако проблемы могут возникнуть уже при попытке получить уведомление о начале строительства.
Зон с особыми условиями достаточно много:
- Зоны и территории объектов культурного наследия (ОКН)
- Зоны планируемого размещения транспортных пересадочных узлов (ТПУ)
- Зоны планируемого размещения высокоскоростных железнодорожных магистралей (ВСМ)
- Зоны планируемого размещения легкорельсового транспорта (ЛРТ)
- Зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта
- Зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта (путепроводы)
- Зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта (развязки)
- Зоны планируемого размещения объектов метрополитена
- Зоны планируемого размещения путей Московской железной дороги (МЖД)
- Зона Государственного лесного фонда (ГЛФ)
- Мелиорируемые земли
- Санитарно-защитные зоны полигонов твёрдых коммунальных отходов (СЗЗ ТКО)
- Границы зон санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого водоснабжения
- Приаэродромные территории
Если продавец утверждает, что охранных зон на участке и рядом нет, он может глубоко заблуждаться. Возможно, он просто не знает об их наличии, поскольку никогда не проверял. Верить можно только документам. Наличие некоторых из этих зон может стать непреодолимым препятствием согласования начала строительства.
Как проверить:
необходимо запросить у продавца градостроительный план земельного участка. В нём будет вся информация о территориальных зонах, видах разрешённого использования, ограничениях и еще много полезного. Такой план может бесплатно заказать собственник земельного участка на портале Mosreg.ru.
Юридическая проверка оборотоспособности земельного участка должна являться неотъемлемой частью любой сделки. Представьте себе всю гамму эмоций, какую переживает человек, к которому на новоселье приходит законный хозяин участка с приставами и просит освободить территорию. Банальная истина «скупой платит дважды» в том случае, когда речь касается земли, может оказаться куда более страшной. Можно заплатить существенно больше, чем дважды и потерять землю вместе со всеми постройками и посадками, да ещё и врагов нажить.
Поэтому очень важно купить не просто хороший земельный участок, а юридически чистый, свободный от арестов, обременений и притязаний третьих лиц. Проявив должную меру ответственности при заключении договора купли-продажи, вы никогда не пожалеете о покупке и будете наслаждаться ей долгие годы.
